如何辦理提前還款
一、房屋提前還款的兩種方式：
1、全部提前還款
借款人經借款銀行同意可以一次性提前歸還全部積欠本金，利隨本清。借款人不計收提前期利息，也不退還或減免按原合同利率已收取的利息。
2、部分提前還款
辦理部分提前還款有兩種方法：
第一種方法為按揭期限和按揭利率按原按揭合同不變，部分提前還款后，月還款額相應減少；
第二種方法為期限縮短，按原按揭合同利率不變，部分提前還款后，月還款額不變。
二、提前還款需要注意的問題
借款人在辦理提前還款時需要注意的問題有：
1、通常情況下借款人需要提前向按揭銀行申請辦理提前還款。
2、要特別重視有關違約金的規定。
3、目前大多數銀行規定借款人在期限滿一年后才可以申請辦理提前還款的，所以在辦理提前還款之前請咨詢按揭銀行。
4、借款人應在銀行約定的時間，攜帶身份證、產權證、按揭合同及提前還款申請表到按揭銀行辦理還款手續。
獨生子女或無法全額繼承父母房產？
從去年開始，發現關于獨生子女遺產繼承的問題就成為一個熱點，很多獨生子女接二連三遇到很復雜的局面，繼承難這件事，到底怎么回事？先來看個案例吧！
杭州的姑娘小麗作為家中的獨生女竟沒辦法全部繼承爸媽的遺產，小麗爸媽先后過世了，在杭州留下一套127平、價值大約300萬的房，此房產登記在他父親名下，她想去過戶卻被房管局拒絕了。
知道這消息后，她心里肯定很憋屈。但房產局的解釋是：“要小麗要么提供公證處出具的繼承公證書，要么提供法院判決書;小麗找到公證處，公證處則要求她把父母的親戚都找到，帶到公證處才能辦繼承公證。”
她的親戚目前在各地，所以要召集起來也不是很方便，她沒想到一件那么簡單的事怎么弄這么麻煩了。
法律的說法是這樣的：
1、父親去世，這套房產的1/2屬于小麗母親，1/2屬于小麗父親的遺產。
2、小麗父親死亡時，有三個繼承人，那就是小麗母親、小麗、還有小麗奶奶。如果沒有特殊情況，那么三人平分1/2。因此母親在原有1/2的基礎上再獲1/6，合計2/3，小麗分得1/6，奶奶分得1/6。
3、奶奶過世后，奶奶的1/6由小麗父親四兄弟姐妹繼承，每個人1/24房產，因大伯已早于父親和奶奶過世，所以小麗再獲1/24房產。
4、小麗母親過世，小麗又獲得了母親的2/3房產。
計算：小麗獲得了1/6+1/24+2/3=7/8房產。
光看這些，簡直太復雜了啊，明明小麗自己是獨生子女根本就沒有兄弟姐妹爭財產，沒想到七大姑八大姨那些無關的人也扯進來了。法律還是規定，必須一個個去找有繼承關系的所有人，讓他們放棄繼承，住得太遠或在國外可以讓他們到當地公證處辦棄產公證，特別注明房產歸誰，并將公證書郵寄回來，集中后再到公證處辦繼承公證。這就是生前不立遺囑給自己子女帶來的麻煩事。
繼承爸媽的遺產怎樣擺脫尷尬呢？其實是父母如果真的是想給子女的，在生前立遺囑是很重要的一件事，也是很保險的一件事，而且一定要對遺囑進行公證。
在父母50歲以后，最好準備立好遺囑，如發現子女不孝還可以更改遺囑，根據自己的意愿來分配財產。
當然，也可將房子在生前就將房產贈與子女，但建議多留一個心眼，可以附加只要父母健在就有對房子的使用權。
關于房產繼承有3種方法，贈與、繼承和通過二手房買賣。
以一套面積為90平米、市值300萬的普通住房為例，通過房產贈與需要交納161600的稅費，繼承或許是不錯的方法稅費比贈與低，是71600元，通過二手房買賣的稅費是33835元。乍一看是通過二手房買賣最劃算，父母可以在生前就把房子賣給子女，但是還是存在一定的風險的。如果過戶后被不孝子女把爸媽趕出家門，這種感覺才是最糟糕的。所以廠花個人感覺繼承也是種很好的方法。
很多老人都不把立遺囑這件事放在心上，覺得自己還活著寫這種東西有點觸霉頭，但目前法律就是把一件原本簡單的事情弄的復雜了，如果不想未來自己子女難做，建議還是立一個會比較好，而且記得一定要做好公證，到時候什么都說的清，遺囑公證的效力在5種法定遺囑形式中最高。
“老賴”想賣房？沒門！
“老賴”想賣房？沒門！賬戶上的錢想偷偷轉走？看誰快！記者日前從綿陽市中院獲悉，為了破解財產查控難，綿陽將爭取在年底前初步建成“天平”執行聯動查控網絡，以期實現全方位及時查控被執行人的財產。屆時，“老賴”的房子、車子、存款、工商、稅務等信息，都逃不過“法眼”。
傳統模式常常遇阻 甚至安全受威脅
據了解，為加大對被執行人財產的查控力度，綿陽兩級法院利用與工商、稅務、房管、車管、銀行等部門的聯動機制，實現了被執行人銀行賬戶全國查控，工商、社保、征信、車輛等14類信息全省查控。但目前而言，僅有銀行存款信息能通過網絡平臺直接查詢，房子、車子等信息，還需要執行法官親自前往相應部門查詢，費時費力。
綿陽中院執行局執行三庭法官鐘海燕告訴記者，網上查控目前還基本限于“查”，很難做到直接去“控”，比如通過網上系統查到被執行人的存款信息，卻難以做到直接劃扣或凍結，執行法官還得跑一趟銀行。“這頭你去查，那頭就通知人家轉錢。”執行三庭執行法官胡小兵說，他還曾遇到過銀行不配合的情況，一些銀行為了維護客戶關系，給執行工作造成阻力。
而執行法官到實地去查封被執行人的財產時，有時還會被恐嚇，甚至人身安全受到威脅。
“天平”系統查詢和控制 都在網上完成
綿陽中院執行局副局長黃順表示，傳統的既耗費人力又耗費財力、時間等資源的執行模式，與現實的工作需要已經存在一定的差距。目前，最高院和廣東省高院也在積極地進行探索。而綿陽希望爭取在今年年底前初步建成綿陽“天平”執行聯動查控網絡，完善與工商、稅務、房管、車管、銀行等部門的聯動機制，實現對被執行人身份信息、財產的查詢和控制在網上完成。
黃順表示，“天平”系統既要發揮網上查控的功能，還要有流程管理和執行工作的實時監督功能。而聯動水平的提高，需要以立法或決議等形式制度化，解決聯動不夠、隨意性等問題。
房子賣不了，原來是“老賴”
2016年4月，范某轉讓其位于涪城區區新塘鎮的一套房屋，涪城區區國土規劃局在對其進行前置信用核查后，不僅不予辦理房屋過戶手續，還向法院通報了相關情況。
原來，按揭購車的范某曾因逾期還款被起訴。2011年，海珠法院判決其應償還本息12萬余元。執行過程中，未發現可供執行財產，執行一度陷入僵局，此后范某被納入失信被執行人名單。今年4月，該案出現轉機，按照法院與政府部門、金融機構等協調建立的信用核查前置機制，涪城區國土規劃局向海珠法院發來《關于失信被執行人處分房產的函》，通報了范某的情況。收到函后，執行法官立即行動，找到消失已久的范某。面對現實，范某悔不當初，主動履行了部分債務。
轉載自信息時報
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銀行最容易被拒的5種人
大家都知道，銀行不是慈善機構，是要賺錢的，所以銀行借錢給我們，都要建立在能收回成本并且盈利最大化的基礎上。所以，銀行在選擇借款人時，出借金額越大條件越嚴苛，當我們的還款能力超過借款金額后，自然會被銀行拒。除此之外，也有些人天然的不被銀行青睞，比還不起還可怕。
工作不穩定收入低的人：
借款一般都要求借款人需要有一定的還款能力，因此，如果借款人沒有工作也沒有另外的財產性收入，或者工作不久，正處在試用期的話，那么申請借款被拒絕的概率就會很大。一般來說，收入越高工作越穩定的人群，申請借款成功的概率也越高。
信用差的人：
銀行是否放款給借款人，除了要看收入是否穩定外，還會查看借款人的個人征信如何。如果借款人的信用不良，銀行就會覺得借款人不會按時還款，因而就不會放款。不過不同的銀行、不同的貸款產品對申請借款人的個人征信要求不一樣，具體的條件可以咨詢銀行。
負債過高的人：
借款人有穩定的工作收入和足夠的還款能力以及良好的個人信用，但是如果負債過高的話，還是有被拒絕的可能。一般來說，銀行對借款人收入的要求為月收入=（原有還款月供+現申請此筆款還款月供）X2。
居無定所的人：
雖說借款對戶籍沒有限制，本地和外地人員同享一樣的代遇，但如果外來人員沒有穩定的居所，將意味著一旦借款人逾期還款，銀行的催收工作將頗有挑戰。所以，為了避免這種情況發生，銀行也可能會拒絕住所不穩定的借款人的申請。
高危職業的人：
高危職業的人可能會被拒絕借款，因為一旦同意借款，銀行就需要承擔無法收回貸款的可能性，像一線工人等職業的借款成功率就會低很多，甚至有的銀行壓根就不接受申請。
申請借款時，無論是商業借款、公積金借款還是按揭借款，它們都對借款人都有著一定的要求，信用良好、工資和住所穩定的居民一般較容易申請。如果你的借款被拒怎么辦？別著急，可以嘗試搞清楚自己被拒的原因，然后對癥下藥。或者，列舉了幾個常見的被拒后的應對方法，給你一個參考。
1、信用不良被拒
你可以把信用記錄看作是一個從上到下滾動的排行榜，有了不良記錄以后，首先還上逾期款項之后要保持良好的使用記錄，不良記錄就會被覆蓋，如果逾期不太嚴重，銀行會根據借款人現在的收入及資產等情況予以寬大處理，當然這個也是根據每個銀行不同。
2、收入過低被拒
為保證借款的順利回收，借款人的月收入也是銀行審查的重要依據，有部分銀行規定，借款人的月收入必須在三千元以上才有資格申請借款，所以借款人月收入過低也有可能被銀行拒絕。所以在申請信用借款遭拒時，借款人有其余房產、車產、股票基金等資產的情況下可以考慮抵押借款來提高借款審批率，即抵押借款。
3、缺少銀行流水被拒
銀行在審查借款人的月收入時的重要依據則是銀行流水，有些人的收入采取現金形式發放，所以借款人可以自己采取將每月收入存入自己賬戶來獲得銀行流水。
4、選擇不同的機構和產品
每家銀行的放款規定及風險控制不同，在貸款資料完整的情況下如果被拒可以考慮其他銀行，因為每家銀行在對借款人的申請條件上也有所不同，這樣嘗試多家銀行有可能申請成功。
婚前買房婚后辦產權,如何確定物權?
對于很多年輕人而言，買房與結婚可謂是人生當中的兩件大事。時下，很多年輕人在父母的幫助之下，在結婚前就已經擁有了屬于自己的房產。“如果房產是在婚前購買的，但是房屋的產權卻是在婚后才辦理下來，這樣的房產究竟屬于婚前財產還是婚后財產呢？”1988年出生的張迪（化名）現在就面臨著這樣的疑惑。
小兩口的困惑，早在2015年的時候，張迪的父母就已經出資幫助張迪購買了一套建筑面積為126平方米的三居室住宅。“雖然房子是落在我的名下，但購房款、裝修款和購買家具、家電的錢都是我父母出的。”張迪告訴證券時報記者，因為種種原因，直至2017年2月，才正式辦理了房屋產權。
2016年6月，張迪與妻子高蕾辦理了婚姻登記，一個月后兩人舉辦了婚禮。張迪和高蕾都比較“宅”，閑瑕之余最喜歡窩在家里看電視。前幾天，高蕾正在網上看一段熱播的電視劇，其中涉及一個片段就是男女主人公要離婚，但是在分割房產時出現了一些爭議。
“婚前爸媽就出資幫你購買了房子，但卻是在我們婚后辦理的房屋產權。如果有一天我們也要分割財產，那么這套房子應該算是婚前財產還是婚后財產呢？”高蕾一邊看著電視劇，一邊突發奇想地問道，“另外，結婚時作為嫁妝的汽車和首飾是不是一定得算為婚后財產？”
在張迪看來，房子是在結婚前購買的，即便是婚后辦理的產權，那也應該算是婚前財產。而作為嫁妝的汽車和首飾，因為是高蕾的父母在兩人辦理結婚登記后贈予的，自然要算作是婚后財產。
“我認同將嫁妝算作是婚后財產的觀點，但是由于房屋只有辦理了產權才真正確定了歸屬。竟然是婚后辦理的房屋產權證，那么我們的房子就應算作婚后財產。”高蕾卻有不同意見。
區分房屋歸屬不同情形
“最近幾年，房產已經成為離婚男女主要的財產糾紛對象，有人更是為此而鬧得不可開交，因此厘清房屋、財產究竟是屬于婚前還是婚后財產就顯得十分必要。”廣東奔犇律師事務所主任劉國華表示，“而且涉及的嫁妝也并非如張迪和高蕾所認為的一定是夫妻共同財產，其歸屬尚需根據具體情況分析。”
如果在張迪與高蕾結婚前，張迪的父母全額出資購買婚房，婚后房屋登記在張迪名下，房屋物權歸誰？對此，劉國華解釋說， 根據《婚姻法》第十八條的規定有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（一）一方的婚前財產；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產。
“據《婚姻法》司法解釋三第七條的規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”劉國華律師說，所以，如果沒有特別約定，張迪的父母婚前全額出資購買婚房，婚后房屋登記在張迪名下，該房產應為張迪所有。
如果張迪與高蕾結婚前，張迪的父母只是給了婚房的首付款，婚后房屋產權登記在張迪一人名下， 后由夫妻二人共同還貸，假設有一天兩人離婚，那么依法應該怎么分配房屋呢？劉國華律師說，根據《婚姻法》司法解釋三第十條的規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
“所以如果兩人真的離婚，夫妻的共同財產由張迪與高蕾協議處理；協議不成時，人民法院可以判決房子歸張迪所有，由張迪繼續支付剩余貸款。對于婚內共同還貸部分（包括本金和利息）及其產生的增值，則按照顧子女和女方權益的原則由張迪對高蕾進行補償。”劉國華律師認為。
嫁妝歸屬分為三種情況：
“嫁妝是女子出嫁時，娘家為新娘準備的結婚用品，如首飾、家電、汽車、房屋裝修甚至房產。如果離婚，圍繞嫁妝有時候也會產生糾紛，實際上嫁妝歸屬也分多種情況。”劉國華律師告訴證券時報記者，主要分為婚姻登記前陪送的嫁妝，婚姻登記后陪送的嫁妝，結婚登記后陪送的嫁妝。
據劉國華律師介紹，根據《婚姻法》第十八條的規定有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（一）一方的婚前財產；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產。“婚姻登記前陪送的嫁妝，是女方父母對女方個人的贈與，并不屬于夫妻共同財產，而應為女方的婚前個人財產。”劉國華解釋說。
另外，根據《婚姻法》第十七條的規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。
“所以，文中涉及的汽車和首飾等嫁妝，如果高蕾的父母在贈予嫁妝時明確表示是贈與高蕾一方，那么這些嫁妝應為高蕾的財產。如果高蕾的父母沒有明確贈與誰，則這些嫁妝為夫妻共同財產，離婚時共同分割。”劉國華說。
根據《婚姻法》司法解釋三第七條的規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。“如果高蕾的父母在結婚登記后陪送不動產作為嫁妝，產權登記在高蕾名下，那么該不動產應為高蕾的個人財產。”劉國華律師認為。
等額本息與等額本金哪個更劃算
等額本息與等額本金同為還款方式的其中一種，雖然只相差一個字，但真正差距可大了去。那么這兩種還款方式到底有什么優劣之處呢，我們一起來看看！
首先，你可能需要搞清楚，等額本息與等額本金到底是什么意思。
一、等額本息
等額本息是眾多還款方式的其中一種，是指在還款期內，每月償還相同數額的貸款（本金+利息）。
等額本息的計算公式：每月還款金額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]
例如，你借了20萬本金，借款期限為20年，貸款年利率為4.2%。按照公式，每月固定還款1233.14元。
這種借款方式目前是銀行最為推薦的，也是用得最多的一種還款方式，大部分商業貸款都是如此。按照公式計算的話，對于普通人來說過于復雜，不過現在網上有很多第三方軟件，可以很方便快捷地計算出結果，大家可以上網找找。
二、等額本金
相較于上文中的等額本息還款方式，等額本金就簡單多了，是在還款期內把貸款總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，雖然起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。
例如，你借款20萬，借款期限為10年，在不考慮利率的情況下，你每個月該還的錢就是1666.67+利息部分（利息逐月減少）。
在我國，等額本金還款主要存在于房貸市場。因為房貸的特殊性，所以我們可以自由選擇還款方式。在申請房貸之外的貸款時，大部分金融機構不能選擇等額本金的還款方式。
兩種還款方式比較
利息金額對比：這兩種還款方式之間，隨著借款金額越大、借款利率越高、借款期限越長，等額本息比起等額本金所付出的借款利息就越來越多。
還款壓力對比：等額本息每個月還錢金額相同，還款壓力一直存在并且不會改變；等額本金則是在還款初期壓力會比較大，如果在相同的借款金額下，與等額本息還款相比壓力要大很多，因為你剛開始時需要還的利息是最多,不過越到最后就越輕松。
適合人群比較：等額本息因為每個月的還款金額都是固定的，可以有計劃每個月的家庭支出，便于借款人根據自己的收入情況確定還款能力。等額本金的還款則適合那些有一定經濟基礎、收入較豐厚的人群，只要你能承受前期的還款壓力，那么在同等金額下，利息支出數額上還是挺可觀的。
提前還款對比：雖然現在大多銀行對提前還款的違約金政策已經改為貸款滿一年后不收取，但兩種不同的還款方式損失也大不相同。如果你選擇的是等額本息的還款方式，那么提前還款還是很虧的，因為你最開始還的錢其實都是利息，本金還沒還多少呢！你想想看，利息都還的差不多了，你為啥還要提前還款，再加上通貨膨脹率，你更吃虧了。等額本金則正好相反，因為它的利息是隨本金和貸款期限縮減的，所以越早還完就越少支付利息。
最后提醒大家，說實話，在如今這個通貨膨脹率日漸增大時代，只要房價不會大跌，不管你選擇的是哪種還款方式，提前還款或者慢慢還，相對來說其實都是輸家，算賬還有誰能算得過銀行？
也許你會說，那我就不貸款買房了，等湊夠錢再去買。這么想你就大錯特錯了，上面說過了，通貨膨脹的壓力只會越來越大，錢越來越不值錢。
在不發生重大經濟危機的情況下，房子是不動產，是能保值且增值的。
銀行為什么不喜歡借款給白戶？
我們辦理信借業務過程中，常說的白戶，簡單點來說，就是因為從來沒有與銀行發生借借關系，征信報告空白，沒有任何信息。
為什么征信白戶申請借款總是被拒?
銀行信借業務，最看重的就是借款人資質和征信報告，但是如果借款申請人是白戶，那么借款人的信用值在銀行看來基本為零。
為什么呢?因為銀行查看一個人的信用就是通過征信來了解的。通過征信報告，銀行可以清楚的了解到借款人基本信息，常用聯系方式，住址，工作單位以及借款還款記錄等等。
通過征信報告所反應出的信息，是給銀行辦借人員對你信用最基本的一個評判。一般來說，只要與銀行發生過信借業務(信用卡消費記錄、借款記錄等)，征信報告上都會有所展示，銀行會通過你的征信記錄對你的還款能力和還款意識有一個最基本的預判。
優質的信用報告(信用卡、借款等還款記錄良好，沒有逾期記錄)，就跟面試時你的工作簡歷似的，會為你申請借款增分不少。
白戶就不能借款了么?
征信報告上，沒有信用記錄不代表就不能申請借款了。如果你有一份穩定的工作和收入來源，并且能提供資產證明，帶著這些材料向銀行申請借款或者信用卡，只要達到銀行相應的要求，申請成功幾率也是非常高的。
從我們日常辦理借款業務的經歷來看，征信逾期記錄過多，征信白戶，征信查詢次數過多，都會影響到我們借款申請。所以，我們一定保持好自己的個人征信記錄，防止有資金需求時，沒法正常從銀行申請借款業務。
